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孙明春的博客

大和资本市场 亚洲首席经济学家

 
 
 

日志

 
 

孙明春:2012年房地产业政策趋势分析  

2012-03-04 11:09:54|  分类: 采访及演讲 |  标签: |举报 |字号 订阅

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www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2012011017:56 来源:搜房产业网

 

 [提要] 201217-8日,由国务院发展研究中心企业研究所主办的2012(第十届)中国企业发展高层论坛在钓鱼台国宾馆举行。本届论坛的主题是“‘十二五’开局之年中国企业的发展与改革”。同时,本次企业发展高层论坛还进行了《中国企业发展报告2012》的首发式。

 

201217-8日,由国务院发展研究中心企业研究所主办的2012(第十届)中国企业发展高层论坛在钓鱼台国宾馆举行。本届论坛的主题是“‘十二五’开局之年中国企业的发展与改革”。同时,本次企业发展高层论坛还进行了《中国企业发展报告2012》的首发式。《报告》由“企业发展环境:2011年回顾与2012年展望”、“国有企业改革与发展”、“中小企业发展”、“外商投资企业在中国”、“中国企业走出去”、“中国企业并购与重组”和“中国企业的社会责任”七部分组成。全书立足于客观、具体、准确的数据和调查,全面真实地反映了2011年中国企业发展与改革的新情况、新特点、新问题与新挑战,深入准确地分析了2012年企业面临的新形势、新趋势与新机遇、为政府的政策制定和企业的发展战略提供了重要参考。

 

孙明春:首先非常感谢邀请我来参加这个会议,我自己也非常高兴能参加这个会议。刚才我在下面听各位演讲,我一听任所长的演讲题目,我一想坏了,和她讲的题目一样,我在想怎么能够讲得过任所长。不过听完了以后,发现我们角度不一样,任所长毕竟是国务院发展研究中心的,更多是从政策的角度看今年应该怎么看政策,刚才陈所长业介绍,我在国外投行,主要服务机构投资者、企业界甚至包括个人投资者。我们更多的是预测政策,而不是讲政策应该怎么样,更多的是讲会是怎样的做法。从内容上来讲,刚才任所长已经讲了,而且我也非常认同,我会简单说一说。我喜欢用一些图表和数据讲。从房地产的交易量和价格来看,房地产降温非常明显,我不用多说。房地产投资增长率出现明显下滑,如果看201111月份的数据,现在投资的年同比增长率是20.5%,这个数看起来还是很强,但是四个月以前是36%,然后我们再回到2008年,图表中阴影的部分,我们的房地产投资从40%1%的增长,花了7个月,因为当时信贷非常紧。我们已经从36%降到20.5%,只用了四个月的时间,如果这个资金、信贷情况不乐观,在座的各位比我更了解这个情况。

房地产新开工增长率放缓,但在建面积并不少,我们根据统计局的数据进行计算,把现在未完工的房地产面积按照2011年的房地产面积竣工量,需要5.6年完工,不开新项目,只把这些做完,需要5.6年。前两三年大家钱拿得比较容易,摊子铺的一大,大家的资金就比较紧,所以这个情况确实是一个比较有挑战的现象,但是返过来讲,如果新开工放慢了,我倒不担心,因为在建的项目很大,如果从投资的角度来讲是这样的。如果按2010年的销售量来看,现在在建未完工的,截止到去年11月份,相当于4年的销售量。其中有一半或者是更多已经预售了,情况并不那么坏,不开新工至少能够卖一两年。在存货方面,压力很大,摊子也铺得很大。开发商资金面紧张,这也并不奇怪。市场情绪开始悲观,大家都不愿意买房了,企业家预期指数在下降,不光是整体在下降,房地产下降得很厉害,已经接近了2008年的最低点了。

房地产调控的原因,大家都很清楚,房价上涨过快,增加了老百姓的负担能力。大家看这个图很有意思,上面的线代表可支配收入,中间的线代表房价,专家说这个房价低估了,我觉得哪怕是往上放一放,总体来说买房人难是没错的,但我们也不能夸大地说房价涨得太快,确实这些年收入涨得也快,我们做的指数是住房负担指数在恶化,但恶化的程度没有大家总是说的那么坏。这是全国平均的情况,主要是城镇的。但我们确实觉得低估了房价,应该是比这个差。但我们不能仅看房价,还要看收入水平。

我们要承认房地产行业对中国经济的贡献,城镇人均居住面积这些年改善了多少,我们在发展中国家里,我们的人均居住条件最好,当然无法和美国等发达国家比,但这些年房地产行业在改善居民住房方面确实起到了比较大的作用。

大家比较反感的是什么?尤其是从决策层来讲,过去房地产业出现的现象成为了政府宏观决策者非常头疼的问题,对房产神话的高收益预期成为了中国经济中的癌症。房地产价格这么暴涨,经济过热,这些情况发生之后,老百姓有意见,政府就要调控。如何调控呢?就要收信贷,资金紧张、利率上升。利率上升之后,就像竞价似的,利率不断往上上,谁能够出最高价呢?中小企业出10%5%,还有人出得更高,那就是开发商。过去的历史证明,只要你能够活下去,每年有20%-30%的回报并不难。由于有过去的神话,所以大家对预期就比较强。房地产行业就把资金的价格提到非常高,先挤死中小企业,使得政府决策机构不得不被迫放松。一放松之后,房地产就活过来了,房地产神话就应验了,然后再这样循环,这是一个怪圈。政府说一定要把房地产引导到合理的、健康的价格回归。任所长刚才讲到这也是十年来最严厉的调控,我想也与此有关。

如果说房地产有泡沫,确实是有泡沫,在国际上最常用的是房价收入比,北京、上海这些地方都是1718倍。全国平均是7倍、8倍。跟国际平均水平相比,国际水平是4倍、6倍。这样相比,我们还是高了一些。但别忘了有收入的因素,名义收入增长每年13%15%,每五六年收入涨一倍。欧美这些国家的名义收入增长5%6%,他们要翻一倍要十二、十三年,这就是区别。十年前花100万买一个房,月供可能是当时月收入的50%60%,五年以后,因为你房子买了以后,房价就会变了,付的房地产贷款也变了,收入在涨,五年以后就是支付收入的30%、然后是15%。十年前的房子贵得不得了,现在很多人说早知道我就多买个房子,这样就把现在的房子贷款还完了。这是有一个收入的增长,我们国家的收入增长在世界上是罕见的。所以我觉得它确实有一点问题,但是这个问题不大,更多的是一线一些大城市出现了问题。

我们看看英国著名的经济学家杂志,他们的估算,它把全球的房价进行了对比,主要是用房价和租金比。中国的房价大概高估15%左右,但是还不是那么离谱,所以我们还是要比较客观地看国内的房地产价格。

从中长期来讲,中国的房地产价格有一定的上升空间。按照目前的收入水平,北京、上海的房价确实太高了,确实是有泡沫。但和新加坡、东京、香港比,还不是那么高。以前我这么说的时候,我还有点心里打鼓。因为用的是政府的数据,觉得确实低估了。但我看了刚才莫院长中国指数研究院的数据,和我的数据有所不同,但逻辑关系是对的。基本上新加坡、香港,确实是比北京、上海的房价高不少。所以下次我就用莫院长的数据,可能更有说服力。从中长期来讲,每年都有城镇化。

货币供应增长,中国的M2已经超过了美国、日本、欧洲,M2是广义货币供应量,我们中国经济是美国经济的45%,我们的广义货币供应量比它高,这没有关系,长期来讲对房地产是乐观的。过去十年平均增长是19%,去年增长不到13%。在座的各位都觉得去年真紧,我估计今年是14%,大家可能也觉得还是偏紧。但不要忘了,五到六年之内,M2又翻一倍。日本现在每年的M22%。日本的M2再翻一倍是多少年?得20多年。这就应验了任所长所讲的,要保持需求。有人说中国的房地产市场黄金十年结束了,我认为还难说,当然将来还有很多的问题,但从这些方面来讲,还有它的成长空间。还有成本问题,资源价格都在涨,十年以后和现在肯定是不一样的。

从宏观经济来讲,房地产对中国经济影响确实太大了,无论你承认与否,它仍然是中国经济的第一产业。虽然我们不希望它是第一产业,但它的确是第一产业。房地产业占GDP15%16%,美国的泡沫在2006年达到高点的时候,房地产达到GDP7%,现在降到了2%,美国经济一直这么难受总是起不来,就因为房地产这一项的5个百分点就从GDP中没有了。我们的是15%16%,我们应该想办法减轻对房地产市场的依赖度,但我们不能在三四年,太猛了,谁都受不了。所以这不是我们想不想、喜欢不喜欢、愿意不愿意的问题,这是很现实的问题。我们一定要认清这一点。这对宏观经济、宏观调控,今年、明年都会是一个挑战。从政策上来讲,我们还是要以实事求是的态度来进行调控。2012年宏观经济政策非常好,预调、微调,如果不这样,否则将来就会是大调,会走紧缩、刺激的路线,我们现在已经到了预调的时候。和2008年的区别,2008年是从打压到刺激,180度的转弯,而这次坚决不能这么干,我们也不能无限制地打压,到哪天大家实在受不了再刺激,这个怪圈不能再走了。

我们再算一笔帐,为什么房地产政策需要预调?大家知道去年GDP9.2%9.3%的增长,消费、投资、进出口,进出口这一项的全球形势大家都很清楚,这一项对GDP的贡献率,大家猜一猜,如果做最好的打算,明年它对GDP的贡献是什么样呢?是0贡献,搞不好会是负贡献。消费,消费对GDP的贡献率,今年和去年比,最好能够达到的程度是和去年一样好,今年不可能比去年好,因为消费最大的影响是受收入影响,收入受GDP的增长影响。今年GDP的下滑是肯定的,所以消费对GDP的贡献率最好是去年的时间。今年能否保8或者是保7,取决于投资。投资中三大项,基础设施、房地产、制造业,这三项加起来是整个固定资产投资的85%

大家看基础设施投资,从2009年的40%,降到去年前11个月5%的名义增长率,考虑通胀因素,实际增长率-1。这是我看到的所有历史数据中,基础设施投资实际增长率是负增长。原因很简单,就是地方融资进来,借不到钱,铁道部借不到钱,很多项目都停在那里,当然会是这样的情况。如果今年我们政策不放松、不有所调整的话,今年的数会更差。政策要预调、微调,这方面也要做调整。即便是做调整,2012年能有多好呢?我想最好也是名义增长率10%,实际增长率7%左右。因为地方政府的债务问题已经很严重了,如果你让银行再给他们借那么多,我估计银行业不会借那么多了,而且基数这么多年又这么大。房地产现在前11个月30%的增长,但如果信贷还这么紧的话,很快就会下去。如果房地产投资需求不行、基础设施投资需求不行、外贸需求不行,制造业能强吗?谁敢投,如果这三家都熄火了,怎么办?所以政策的预调、微调必须要考虑,现在时间虽然不成熟,但应该有灵活性,在政策决策的过程中应该考虑到这样的挑战。

地产调控,无论是说松还是不松,全世界只有一个国家是有经验,那就是德国有经验,其他的国家都是教训。新加坡是90%住公屋,但10%也老管不住,这个问题也确实是一个国际通病。德国管得好有法律的原因、货币的原因、房地产政策、土地政策等各方面的原因,这并不是一个部门能解决的问题,所以我们对房地产的调控,大家也不能要求过高,确确实实这是全球的通病。

今年的情况不妙,中长期还有增长潜力。但政策方面,我们要破除地产神话,我们要从打压到不刺激的政策,从打压到中性的政策或者是偏中性的政策,我们对政策进行微调,而不是大变动。德国的经验是需要多方面的配合,所以我想说起来容易、做起来不容易。谢谢大家!

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