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孙明春的博客

大和资本市场 亚洲首席经济学家

 
 
 

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野村证券孙明春:中国房地产泡沫正在显现  

2009-07-09 21:54:06|  分类: 访谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源:中国证券报  时间:2009-7-7 11:31:51   责任编辑:陆薇

      

       野村证券中国首席经济学家孙明春日前表示,进入2009年以来,房地产市场表现出令人震惊的韧性,1-5月份销售量同比增长了26.7%,5月份全国平均房价同比攀升了17.6%。

    他认为房地产市场的突然复苏是由中国大量的刺激政策所激发的,后者促进了实际需求,但最近投机性购房也重现市场,随之也有房地产泡沫显现的迹象。

  政策推动需求井喷

    野村报告指出,自2008年11月份以来,政府采取了积极政策来促进住宅需求。这些政策包括:贷款利率下调(房贷利率削减了189基点),房贷利率折扣上浮至30%,取消银行信贷配额并降低印花税以及其它房产交易税。

    他还表示,去年被压抑的需求的释放可能也进一步推动了需求。按照今年的销售速度,2008年被推迟的需求可能达到6个月的销售量。

    积极的政策加上被压抑的需求,这双重因素导致了需求在今年出现井喷。正如近期家具和装潢建材销售的骤增所示(4月份年同比分别增长了29.9%和23.8%),4月份之前的需求似乎大部分都属于自住型,而不是投资型购房。但自5月份以来,有零星迹象表明投资者正重返市场,并且在诸如上海等大城市购房热潮正在推高房价。房价上涨正在侵蚀家庭的承受能力,由于担心房价会很快涨得让他们买不起,渴望拥有自己住房的购买者只得加快购房步伐。

    “去年12月份到今年5月份之间全国平均房价每平方米上涨了795元,这意味着购买同样的人均28平方米的房子如今要多花22260元,这比2008年的人均年可支配收入(15781元)高出40%。难怪如今大家都在忙着买房。”孙明春这样解释自住购房者迫切购房的需求。

    难以预期泡沫何时破灭

    房产销售的骤增已经减少了房屋库存。根据3-5月份的销售量,待售的已竣工建筑面积只够维持两个月的销售。而有限的库存鼓励开发商加快投资,今年房地产投资增长的反弹就证实了这一点。这帮助让在建建筑面积(即未来的供应量)从今年年初的相当于18个月的销售量增加至5月份的26个月。

    鉴于库存有限,一些开发商开始提价。由于今年更加容易获得银行贷款并且强劲的销售(2009年头五个月的销售额达1万亿元)使得现金流状况得到改善,开发商如今拥有远远更大的定价权。因此,尽管今年到目前为止房价已较去年底上涨了21.8%,但野村预期接下来价格可能会继续上涨。同时他们也提醒,看到房地产泡沫正在清晰显现。

    他指出,房价过快上涨会侵蚀家庭的购买能力,全国以及像上海这样的大城市的房价╱收入比的上升就反映了这一点。这不仅可能会引发社会问题,而且也会威胁到房地产市场复苏的可持续性。

    不过,孙明春也承认,尽管泡沫显现,但鉴于房地产部门对就业、消费、投资和地方政府收入的重要性,他们认为政府不会很快采取激进的紧缩政策来给房地产市场降温。

    即便中央政府愿意这么做,但从自2003年以来的历史来看,只有严格的、紧缩的贷款配额制度是唯一奏效的方法。然而,孙明春表示,不会再次实施真正的贷款配额措施。

    因此,由于过去以及未来需求的集中释放,他预期房地产泡沫将会扩大,可能会比2007年的泡沫更大。从泡沫的定义来看,无法预测到泡沫结束的时点,也无法预见它可能会对银行部门以及整个实体经济造成多大的损害。但有一点是肯定的——只要是泡沫就会破灭。

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