注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

孙明春的博客

大和资本市场 亚洲首席经济学家

 
 
 

日志

 
 

房价下跌影响的全面评估  

2008-11-03 22:38:56|  分类: 文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

《21世纪经济报道》 2008年11月3日

孙明春(中国金融四十人论坛成员)             陈家瑶(中国金融四十人论坛嘉宾)

 

房价在大多数省市都已开始下调。根据建设部7月份的住宅平均价格数据,全国平均房价已较今年1-2月份的峰值下跌了3.8%。

在全国32个省市中,有近60%的省市(19个)的房价已较最近的峰值出现了下滑,其中跌幅最大的是山西(-34.6%)、河北(-19.6%)和吉林(-19.4%)。

面对房价的下滑,有人担忧中国会出现类似美国的次贷危机,引发银行体系的大面积坏账,进而影响中国金融体系的安全,因此建议中国政府抓紧采取措施稳定房地产市场,避免房价暴跌。但也有人认为,房地产行业对中国经济的影响并不大,政府没有必要去“救市”,而是应该完全由市场决定房价的走势。

我们认为,中国不会出现类似美国的次贷危机,房地产市场的温和调整也不会造成大面积的银行坏账。但是,我们也不可忽视房地产市场的暴跌和长时间的低迷对宏观经济、就业、银行体系及未来房地产价格的负面影响。因此中国政府应该密切关注这一市场的发展,准备好应对方案,防止房地产市场从调整变为崩溃。

不会带来次贷危机

美国次贷危机的形成,根源于美国房地产按揭市场的特殊商业模式。自2002年以来,随着美联储大幅降息,美国商业贷款机构的融资成本大幅降低,因此相互之间展开了激烈的价格竞争,并很快导致了优质贷款市场(Prime loan market)的饱和。为拓展业务,很多房贷机构就将触角延伸到信用记录和还债能力较差的次级市场(Sub-prime market)。很多次级贷款人由于收入较低且不稳定,并不具备买房的条件,没有能力偿还按正常利率设定的按揭贷款的月供。他们只能指望房价上升之后将其出卖,从而还清房贷,并赚取差价。当房价开始下降时,这一商业模式就会出问题。

但中国的情况不同,即便二手房价格出现回落,也不会出现类似的次贷危机。这是因为,中国的大多数购房者是量力而为的,银行审批贷款也相当严格。虽然有些购房者寄希望于房价上涨而获利,但并不是依靠房价上涨并出售住房来摆脱掉还贷的压力。尤其是,我国商业银行所要求的高额首付(30%-40%),更是将类似风险大大降低。房价下跌虽然有可能引发个别借款人断供的现象,导致银行不良贷款有所上升,但应该不会对商业银行整体的按揭贷款质量产生太大的影响(目前房屋抵押贷款占我国金融机构贷款总额的10.3%)。同时,中国银行体系目前基本上没有基于国内房地产抵押贷款的金融衍生产品,因此不会产生类似美国次贷危机的多米诺骨牌效应。

除了银行按揭贷款之外,商业银行的房地产开发贷款也可能随市场的冷却和开发商资金链的断裂而出现违约。如果房价下跌,会否引发大范围的房地产开发商破产倒闭,从而导致商业银行的不良资产大幅度上升呢?

我们认为,这种可能性也不大。

在目前的房价水平下,大部分房地产企业仍然处于盈利状态。据了解,对很多房地产企业来说,只有当房价较目前的水平下跌超过15%-20%,才有可能出现亏损。从全国来看,目前平均房价仅从峰值下跌了3.8%,因此面对房价下跌,房地产企业还有相当大的利润缓冲区间。

即便房价下跌超过20%,导致一些企业出现亏损,也不意味着这些企业就要破产倒闭。许多企业在过去几年房地产市场火爆的时候赚取了巨额利润,因此可以使用留存利润或以前补充的资本金来消化短期的亏损。

的确,有许多开发商由于在过去几年里扩张过快,负债率很高,它们如果出现资金链断裂,可能会面临破产倒闭的风险。但其他有资金有实力的房地产企业可能会借此机会进行收购,使它们免于破产倒闭。

即便真的出现了房地产企业破产的现象,由于有土地、房产等资产作为抵押品,银行的净损失也会有限。

目前房地产开发贷款只占到金融机构贷款总额的6.5%,即便房地产开发贷款的坏账率达到10%,也只不过把整个银行体系坏账率提高0.65个百分点。

如果把房屋抵押贷款和房地产开发贷款算在一起,房地产相关贷款也只占到金融机构贷款总额的17%,远低于美国的53%。整体来讲,金融机构对房地产行业的风险敞口尚在可控区间,房地产市场下跌对中国银行体系安全性的影响应该是有限的。

不过,需要指出的是,上述分析是基于全国平均房价下跌不超过30%的假设。如果房价下跌远远超过这一幅度,那么上述金融风险可能会被显著放大,并有可能在实体经济中产生一系列的连锁效应。因此金融机构和监管机构对此风险尚不可掉以轻心。

可能不利投资和就业

除了金融稳定以外,房地产市场的表现也会影响宏观经济和就业,因此,房地产行业的健康发展对中国经济短期和中长期的发展都至关重要。

房地产投资占城镇固定资产投资总额的比例一直在稳步提高,2007年达到了近20%。因此房地产投资的下滑必定会拖累固定资产投资增速。粗略计算,房地产投资增速每回落10个百分点,会降低固定资产投资增速2个百分点。假定GDP中的固定资本形成与固定资产投资保持同步,而固定资本形成占名义GDP的40%,这意味着名义GDP的增长率会因此下降0.8个百分点。以此计算,如果房地产开发投资从今年的增长30%降到明年的零增长,这会拖累名义GDP增长率降低2.4个百分点。如果考虑到上下游行业的联动效应,其负面影响会更大。

作为劳动密集型行业,过去几年里房地产相关行业(包括建筑、不动产管理、住宅和其他服务等)的就业增长超过了其他很多行业,目前已占总就业人口的10.1%(1994年时仅为7.7%)。如果房地产行业出现长时间的深度回调,势必对就业增长产生很大的压力。

一定程度上讲,房地产业在近年来已成为中国经济的支柱产业之一。这不仅是因为房地产业在固定资产投资和就业等方面占有举足轻重的地位,房地产投资与消费也成为带动上下游行业的引擎。比如,房地产投资会带动上游的钢材、水泥、装修材料等产业的需求和投资,而房地产消费会带动下游的家具、家电,甚至交通通讯等行业的消费与投资。根据最新的调查,房地产商对前景的预期已降至多年来的最低点,这显然会影响房地产投资行为,有可能导致明年的房地产投资出现负增长。如果出现这种情况,中国的投资和消费都将受到很大的负面影响,城镇就业压力会更加严峻,有可能影响社会稳定。同时,如果房地产投资长时间低迷,几年后的住宅供应可能会大幅度减少,届时可能引发新一轮的房价暴涨。中国政府对上述风险都应该高度关注。

对居民消费的正面作用

虽然房地产市场的调整可能会对投资和就业产生负面影响,但也不能忽视房价下跌对消费的正面作用。这主要表现在两方面。首先,房价下跌使得一些原本买不起房的人可以买房,这会带动这一群体因买房而产生的联动消费(如家具、家电、装修等);其次,即使对原本买得起房的人来说,房价下跌也减少了他们的购房成本,使其有更多的资金进行其它消费。因此,房地产市场的调整对中国经济的影响并非完全是负面的。

事实上,我们认为,住房商品化和近年来房价的快速上涨,对我国的居民消费产生了相当大的抑制作用。过去10年来,中国居民的家庭储蓄率不但没有下降,反而加速上升,主要原因之一是住房商品化,而房价的不断上涨更是加剧了这一趋势。1998年7月,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。鉴于住房按揭贷款的首付比例很高以及相当多中国家庭依然不习惯借钱买房,这一改革措施导致居民家庭为购房而更多地储蓄。随着房价不断上升,为买房而进行的储蓄也需不断增加。因此,房价不断上涨对于居民消费一直是个负面因素。从这个意义上讲,如果为防止内需疲软而采取政策阻止房价下滑,可能会得不偿失。

  评论这张
 
阅读(11788)| 评论(49)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017